Права, связанные с недвижимостью, можно защитить только после государственной регистрации. Под недвижимостью понимается земля, её недра и те, строения, которые невозможно свободно перемещать, отрывая от земной поверхности, чтобы их не повредить. Это распространяется на строения, комплексы строений и предприятия (в смысле производственные здания).
Регистрация сделок с недвижимым имуществом обязательна. Без неё сделка формально не будет считаться состоявшейся. В некоторых случаях она будет считаться незаконной или ничтожной. Незнание этого может привести в дальнейшем к трагичным последствиям в некоторых случаях.
Регистрируются права собственности, права, которые дают возможность использования объекта или вещи (аренда, сервитут) либо регистрируются ограничения использования вещи. Чаще всего это связано с невозможностью продать, подарить или другим способом отдать право собственности исключительно по своему усмотрению.
Так, например, суд может запретить на время рассмотрения дела отчуждать вещь. Регистрационные действия проводит государственный регистратор, работающий в составе регистрационной службы.
Регистрация договора аренды недвижимого имущества
Вступление в силу некоторых сделок связано с их регистрацией. Это же касается и аренды недвижимости и предприятий.
Регистрационные действия с арендой обязательны в случае с недвижимостью. Но установлено, что обязательность регистрации необходима только, если сделка заключена на 12 месяцев и более. Если срок действия сделки установлен хотя бы на день меньше, то регистрация не нужна. Но это касается только строений и сооружений.
В случае с предприятием, как комплексом, а не его отдельной части, регистрация договора аренды недвижимого имущества должна быть проведена обязательно. Обычно арендатор приобретает права на арендуемое имущество с момента составления документации о передаче имущества, а в случае с предприятием только по окончании регистрационных действий.
Регистрация прав происходит не только на основе договоров, но и дополнительных документов. В случае с предприятием обязательно предоставляются кадастровые паспорта зданий, земельных участков. В случае с землей нужно указать часть, которая будет отдана арендатору.
Для проведения регистрации нужно хотя бы заявление одной стороны сделки.
Регистрация залога недвижимого имущества
Государственная регистрация залога или ипотеки возможна только при заявлении обеих сторон. Обязательно на имущество, которое отдается в залог, должно быть оформлено право собственности залогодателя.
Должно быть предоставлено соглашение, на основании которого производятся регистрационные действия. Регистратор проводит самостоятельное исследование договора на наличие необходимых сведений, проверяет права залогодателя.
Если оформляется закладная – разновидность ценной бумаги, подтверждающая права залогодержателя права на имущество, отданное в залог, то она также должна быть предоставлена.
Регистрация залога недвижимого имущества должна быть проведена обязательно, иначе соглашение будет считаться ничтожным.
Если сделка оформлялась у нотариуса, то регистратору должна быть предоставлена копия соглашения, заверенная у нотариуса, который проводил оформление.
Можно копию, заверенную нотариусом не предоставлять, но тогда нельзя будет отобрать ипотечное имущество, имея на руках только исполнительную надпись нотариуса . В случае неплатежеспособности заемщика нужно будет идти в суд.
Регистрация сделок с недвижимым имуществом усложняет процесс оформления сделок, но, все же, служит дополнительной защитой.