В своей деятельности юридические и физические лица постоянно заключают договоры, в том числе об отчуждении или приобретении объектов недвижимости (земельных участков, объектов коммерческой недвижимости и пр.). С 1 февраля 2014 г. вступили в силу изменения в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Внесены Федеральным законом от 21.12.2013 N 379-ФЗ) (далее — Закон о госрегистрации прав), предусматривающие обязательную нотариально заверенную форму договора купли-продажи недвижимости в некоторых регионах страны.
В соответствии с действующим законодательством квалифицированная форма договора отчуждения (приобретения) недвижимости не является обязательной (то есть не требуется нотариального оформления договора или обращения с договорами в органы Росреестра).
Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). В силу ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества (см., например, Постановление ФАС ПО от 08.08.2011 N А55-25782/2010).
Такой договор имеет неоспоримое преимущество (экономия денег на оформлении сделки), однако таит массу возможных негативных последствий, в частности признание сделки недействительной (когда вы лишаетесь и недвижимости, и денег).
Государственной регистрации подлежит только переход права собственности (ст. 551 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения (на основании ст. 305 ГК РФ). В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Лицо, представившее документы на регистрацию в простой письменной форме, должно понимать, что оно само несет ответственность за содержание сделки и ее правовые последствия. В соответствии с позицией законодателя нотариус как лицо абсолютно независимое в сделке (в отличие от риелтора) будет обязан обеспечить соблюдение закона при заключении договора. Если сделку удостоверил нотариус, он несет ответственность за ее законность.
История вопроса
В 1998 г. с вступлением в силу Закона о госрегистрации прав была отменена нотариальная форма договора об отчуждении недвижимости. Вместо нотариальной формы договора купли-продажи предполагалось введение специальной системы государственной регистрации такого договора.
С 1 марта 2013 г. после вступления в силу поправок, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», была отменена процедура государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Таким образом, допускалась простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости, а вся ответственность за его содержание ложилась на плечи опытного профессионального (или не очень) юриста, работающего на коммерсанта.
Различные проекты изменений Гражданского кодекса содержали положение о введении обязательного нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи. Однако поправки приняты не были. По словам председателя Комитета Госдумы по уголовному, гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова, норму из проекта поправок в Гражданский кодекс пришлось исключить потому, что новый Закон о нотариате не был вовремя внесен в парламент. Однако вопрос не закрыт (http://www.rg.ru/2013/09/18/notariat-site.html).
Обязательная нотариальная форма договора
На сегодняшний день Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ не содержит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме. Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например, при купле-продаже и залоге долей (Статья 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), ренте (Статья 584 ГК РФ), заключении договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (Статья 339 ГК РФ), договора инвестиционного товарищества (Статья 8 Федерального закона от 28.11.2011 N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»), соглашения о расторжении, изменении, а также переуступке долга по нотариально заверенным сделкам (Статья 391 ГК РФ)), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если при этом по закону для сделок данного вида их нотариального удостоверения не требуется.
С 1 сентября 2013 г. Федеральный закон N 100-ФЗ (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации») впервые дал определение понятию «нотариальное удостоверение сделки», приведенному в п. 1 ст. 163 ГК РФ, подчеркнув важность нотариального удостоверения, акцентировав внимание на осуществлении нотариусом проверки законности совершения сделки, в том числе на наличии у каждой из сторон права на ее совершение. Статья 163 ГК РФ была дополнена п. 3, в котором указано, что если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
На этом основании совершенно не случайно при постепенном усилении роли и значения нотариата в хозяйственной деятельности было решено ввести в нескольких регионах страны обязательную нотариально заверяемую форму договора отчуждения недвижимости (Санкт-Петербурге, Хакасии, Адыгеи, Астраханской, Вологодской, Курганской, Ленинградской, Свердловской, Челябинской, Ярославской и Новосибирской областях, Краснодарском и Красноярском краях). В других областях, к примеру в Нижегородской, с 1 февраля 2014 г. при совершении сделки с объектом недвижимости сохраняется свобода усмотрения — представить документы в простой письменной форме в Росреестр или удостоверить сделку у нотариуса. Это лишь первый шаг на пути повсеместного внедрения обязательной нотариально заверяемой формы договоров об отчуждении. От того, насколько эффективно пройдет реализация проекта в указанных 13 городах страны, будет зависеть, станет ли она общеобязательной для всех.
Согласно абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации прав существенно сокращены сроки проведения процедуры госрегистрации. Так, государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для этой регистрации.
В соответствии с нововведениями с 1 февраля 2014 г. Росреестр не будет проводить правовую экспертизу, в том числе проверку законности сделки (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав). Вся ответственность ляжет на плечи нотариуса. Он обязан теперь проверить законность всех представленных документов, установить права третьих лиц, законность владения, наличие обременения у объекта полномочия сторон и иные условия соглашения о купле-продаже.
За недобросовестное выполнение обязанности по совершению нотариальных действий нотариус несет материальную ответственность. Согласно ст. 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (Утверждены ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения договора страхования гражданской ответственности нотариуса (см., например, Определение Московского городского суда от 27.07.2010 N 4г/6-6434). Размер страховой суммы по такому договору не может быть менее 2 млн руб.
Кроме того, в ст. 16 Закона о госрегистрации прав устанавливается право нотариуса совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Таким образом, если организация или индивидуальный предприниматель решит продать или купить объект недвижимости, то им можно вообще не приходить в Росреестр для подачи документов и получения свидетельства о праве собственности. Это можно сделать через нотариуса или его работника (абз. 3 п. 1 ст. 29 указанного Закона).
В рамках реализации государственной политики по расширению объемов предоставленных госуслуг в электронном виде в связи с нововведениями появилась возможность подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в форме электронного документа. Теперь не нужно стоять в очереди, можно подать документы прямо из офиса, без отрыва от работы. Это существенно экономит время и силы заявителя. Возможность получения информации из базы данных Росреестра уже получила огромную популярность, а с 1 февраля 2014 г. появилась еще дополнительная возможность зарегистрировать право собственности электронно.
* * *
Безусловно, введение обязательной нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости формирует противоречивые позиции. Услуги нотариусов станут дополнительной финансовой нагрузкой для организации или индивидуального предпринимателя, желающих заключить такой договор. Однако риски в сфере оборота недвижимости очень высоки. Законодатель счел необходимым с целью предоставления дополнительных гарантий вернуть в гражданский оборот обязательную нотариальную форму сделок. Насколько это будет эффективно и оправданно — покажет практика.