Для обмена жилья, находящегося в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Подберите вариант обмена жилого помещения с другим гражданином — собственником жилого помещения
Если нет вариантов обмена, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения. Стоимость таких услуг составляет, как правило, не менее 2 тыс. руб.
Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир
Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).
Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий.
К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.
При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:
- первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
- вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.
При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 ГК РФ).
В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади.
Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.
Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).
В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении; отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.
Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.
В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.
Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.
Подготовьте пакет основных документов
К ним относятся (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
а) заявления стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество.
б) свидетельства о правах собственности на обмениваемые жилые помещения;
в) кадастровые паспорта на обмениваемые жилые помещения. После 01.01.2013 представлять их необходимо только в случае, если сведения об объектах недвижимости отсутствуют в государственном кадастре;
г) договор мены жилых помещений;
д) нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;
е) согласие органов опеки и попечительства (если в помещении проживают несовершеннолетние).
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.
Также могут понадобиться копии вышеуказанных документов.
Уплатите госпошлину. Госпошлина за переход права собственности в размере 1000 руб. за один переход права уплачивается сторонами сделки солидарно. При этом каждая сторона уплачивает госпошлину в размере 500 руб. за свой переход права собственности и 500 руб. за переход права собственности другой стороны.
За регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного в результате сделки, каждая сторона уплачивает госпошлину в размере 1000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате госпошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Представьте пакет документов в Управление Федеральной регистрационной службы по месту нахождения одного из обмениваемых жилых помещений по вашему выбору для регистрации договора мены жилых помещений и регистрации прав собственности на них
Документы можно представить лично, через многофункциональный центр или отправить по почте.
Если документы отправляются по почте, подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению нужно приложить копии документов, удостоверяющих личность (паспортов).
При представлении документов лично или через многофункциональный центр необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
Вам должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов (ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Срок для регистрации договора мены жилых помещений и регистрации прав собственности на них составляет 18 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для регистрации (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Получите в Управлении Федеральной регистрационной службы зарегистрированный экземпляр договора мены жилых помещений и новые свидетельства о правах собственности на них
Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности или об отказе в ней, о чем заявителю выдается уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке.
Частой причиной отказа в регистрации договора мены на жилые помещения и прав собственности на них является подача неполного пакета документов либо их неверное оформление. Поэтому к сбору документов на регистрацию договора мены и прав собственности необходимо отнестись ответственно.
Если у вас нет времени на сбор документов, вы можете обратиться к посреднику (организации или физическому лицу), оказывающему услуги по оформлению договора мены жилых помещений и прав собственности на них. Для этого потребуется предоставить посреднику необходимые полномочия (передача полномочий заверяется нотариусом). Стоимость услуг посредника составляет, как правило, не менее 10 тыс. руб.