Индивидуальный предприниматель осуществляет торговлю на розничном рынке. В процессе деятельности у него возникли разногласия с управляющей рынком компанией по ряду вопросов. Президиум ВАС, рассмотрев в Постановлении от 19.11.2013 № 8668/13 судебный спор, сделал несколько важных выводов, с которыми мы хотим ознакомить читателей.
Суть спора
Суть спора можно сформулировать одной фразой: предприниматель возражал против повышения стоимости договора. Его оппонент (управляющая компания) обратился с иском в суд о взыскании с него задолженности.
Из материалов дела: в условиях договора, заключенного между ИП и управляющей компанией, было оговорено, что предоставление предпринимателю торгового места не влечет приобретения им прав собственности или аренды на соответствующий торговый объект. В цену услуги по предоставлению торгового места не включались расходы на коммунальные услуги в части показаний индивидуальных приборов учета. При этом стороны договорились, что об изменении стоимости услуг по предоставлению торгового места управляющая компания будет уведомлять пользователя не позднее 10 дней с момента ее изменения. При несвоевременной оплате или внесении платежей в неполном объеме пользователь должен уплатить неустойку.
На момент заключения договора (01.11.2011) стоимость услуги по предоставлению торгового места (из расчета метража) была согласована в размере 12 903 руб. в месяц. В уведомлении от 18.11.2011, полученном предпринимателем 01.12.2011, управляющая компания сообщила об увеличении с 01.12.2011 стоимости услуги до 19 955 руб. 30.12.2011 ИП получил новое уведомление о том, что с 01.01.2012 в связи с изменением цен на теплоэнергию стоимость услуги по предоставлению торгового места снова увеличена – до 20 524 руб. Несмотря на полученные уведомления, предприниматель производил оплату в соответствии с условиями договора, без учета увеличения стоимости услуги (в сумме 12 903 руб.), в связи с чем управляющая компания обратилась в суд с иском о взыскании с ИП задолженности и неустойки по договору.
Вывод 1. К договору об оказании услуг по предоставлению торгового места применяются положения ГК РФ о договоре аренды
Забегая вперед, отметим, что этот вывод является ключевым, остальные – производные от него. Итак, предприниматель не согласился с решением управляющей компании поднять практически на треть стоимость услуги по предоставлению торгового места через месяц после заключения договора. Свое решение он обосновал нормами гражданского законодательства, в силу которых арендная плата не может повышаться чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). То есть, по мнению предпринимателя, цена, согласованная в договоре, должна применяться как минимум до 01.11.2012. Судьи трех инстанций (Решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2012 по делу № А82-3890/2012, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 и Постановление ФАС ВВО от 26.02.2013 по тому же делу) не согласились с такой трактовкой, посчитали претензии управляющей компании обоснованными и постановили взыскать с предпринимателя задолженность по договору и неустойку, снизив при этом размер долга (арбитры учли, что согласно договору уведомление должно быть получено ИП не менее чем за 10 дней до момента повышения стоимости услуг, соответственно, плата в повышенном размере должна исчисляться с 11.12.2011 и с 10.01.2012 соответственно). Положение п. 3 ст. 614 ГК РФ, по мнению арбитров, не применяется, поскольку деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется только специальным законодательством, то есть Законом о розничных рынках , поэтому к спорным правоотношениям неприменимы нормы гл. 34 «Аренда» ГК РФ.
Предприниматель, задавшись целью отстоять свои интересы, обратился с соответствующим заявлением в Президиум ВАС и в итоге выиграл дело. Выводы, сделанные высшим судом, имеют принципиальное значение. К тому же в тексте постановления содержится оговорка, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении, могут быть пересмотрены.
Итак, ВАС со ссылкой на ст. 2 Закона о розничных рынках установил, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, исполняется не только этим законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и нормативными правовыми актами субъектов РФ. Иными словами, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках не исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса, в частности, передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли соответствует понятию договора аренды, приведенному в ст. 606 ГК РФ.
В пункте 3 ст. 607 ГК РФ перечислены существенные условия договора аренды: в нем должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. В спорном договоре были указаны номер торгового места, общая площадь, а также нахождение торгового места в зоне «торговое место, оборудованное за счет пользователя» на территории рынка. При таких обстоятельствах условия спорного договора регулируются нормами гл. 34 ГК РФ, что не противоречит ст. 2 Закона о розничных рынках.
Вывод 2. Размер платы за предоставление торгового места на розничном рынке изменять чаще одного раза в год неправомерно
Итак, вывод судей о том, что условия договора о предоставлении торгового места на розничном рынке регулируются в том числе нормами гл. 34 ГК РФ, очень важен, поскольку из него вытекает имеющие ключевое значение следствие. Поясним. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные этим договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В настоящее время лишь один закон регулирует порядок установления цен договора аренды в сокращенные сроки – Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Президиум ВАС еще в Письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11) разъяснил, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно в течение года оставаться неизменным.
Вывод 3. Договор о предоставлении места на розничном рынке может иметь признаки смешанного договора
Если договором о предоставлении места на розничном рынке предусмотрена обязанность управляющей компании обеспечивать арендаторов энерго-, тепло- и водоснабжением, осуществлять ежедневную уборку общих мест территории рынка, организовывать охрану территории рынка, это свидетельствует о смешанном характере договора, в котором содержатся не только условия договора аренды, но и условия договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).
Тем не менее предоставленное Законом о розничных рынках управляющей компании право на самостоятельное определение цены договора должно рассматриваться в системной связи с положениями ГК РФ, а следовательно, не может служить основанием для произвольного изменения стоимости за пользование торговым местом на рынке, установленной договором в твердом размере.
* * *
По мнению ВАС, к договору о предоставлении торгового места на розничной рынке применяются в том числе положения ГК РФ об аренде. Ранее мнение судей по данному вопросу различались: были приверженцы указанной позиции (см., например, Определение ВАС РФ от 21.11.2013 № ВАС-12445/13, Постановление ФАС ЗСО от 05.03.2013 по делу № А45-12363/2012), были те, кто считал, что договор о предоставлении торговых мест является договором возмездного оказания услуг (Постановление ФАС ЦО от 26.01.2010 по делу № А14-3407/2009/81/32), встречались и такие, которые говорили, что, так как договор о предоставлении торговых мест не поименован в ГК РФ, к нему применяются исключительно положения Закона о розничных рынках (Постановление ФАС ЗСО от 09.03.2011 по делу № А70-5210/2010). С опубликованием комментируемого постановления можно констатировать, что данная коллизия устранена. А раз так, то стороны договора должны помнить, что неправомерно повышать стоимость услуги чаще, чем один раз в год.