Самовольная постройка — это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Самовольные постройки должны быть снесены, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку, как правило, суд признает за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Это лицо возмещает построившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. При этом право собственности на самовольную постройку не признается за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Для признания права собственности на самовольную постройку рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку
Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Если вы владеете участком на ином основании, например, арендуете участок по договору, вы не вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку. Кроме того, право собственности за вами не признают, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку и уплатите госпошлину
В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.
В качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
При цене иска:
- до 20 000 руб. — 4 процента цены иска, но не менее 400 руб.;
- от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3 процента суммы свыше 20 000 руб.;
- от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3200 руб. плюс 2 процента суммы свыше 100 000 руб.;
- от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5200 руб. плюс 1 процент суммы свыше 200 000 руб.;
- свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5 процента суммы свыше 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Шаг 3. Подготовьте и подайте мировому судье или в районный суд по месту нахождения земельного участка документы:
- исковое заявление;
- документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
- документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, — акт обследования, документы из БТИ;
- документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
- документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, — например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- паспорт представителя и доверенность. Это нужно, если от вашего имени в суде будет действовать представитель.
Иск предъявляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях — в районный суд (пп. 5 п. 1 ст. 23, ст. 24, п. 1 ст. 30 ГПК РФ).
По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.
Шаг 4. Уплатите госпошлину в размере 1000 руб. за государственную регистрацию права собственности на самовольную постройку и представьте в территориальный орган Росреестра документы для государственной регистрации:
- заявление о государственной регистрации;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
- решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
Уплатите госпошлину (ст. ст. 11, 16 — 17, 28 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Документы можно подать лично или через многофункциональный центр, а также направить по почте.
Шаг 5. Получите свидетельство о государственной регистрации права или выписку из Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ)
Оформление прав на самовольную постройку требует значительного времени и общения с представителями органов государственной и муниципальной власти, поэтому рекомендуем обратиться к специалисту или в юридическую фирму, которые помогут соблюсти все формальности. Для этого нужно предоставить посреднику необходимые документы, оформить нотариальную доверенность и оплатить его услуги.