Как узаконить самовольную перепланировку

Самовольной является перепланировка жилого помещения, проведенная при отсутствии документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, или с нарушением проекта перепланировки жилого помещения (п. 1 ст. 29 ЖК РФ).
В настоящее время существует два способа узаконивания самовольной перепланировки. Основной способ — легализация самовольной перепланировки через суд (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Однако местным законодательством может быть предусмотрен административный порядок узаконивания, который примерно соответствует порядку получения разрешения на осуществление перепланировки.
Независимо от того, каким будет дальнейший порядок согласования перепланировки, первоначально рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки по месту нахождения помещения(например, жилинспекцию, отдел капитального строительства при администрации и т.д.).
Вам понадобятся технический паспорт жилого помещения (квартиры), поэтажный план и экспликация. Если данные документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, в таком случае в выданных вам инвентаризационных документах органы БТИ сделают отметку о произведенной самовольной перепланировке (так называемые «красные» линии).
Там вам помогут определить, необходимо ли согласовывать осуществленную перепланировку, если да, то к какому виду относится перепланировка, в каком порядке возможно ее согласование и какие документы необходимо собрать.

Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки.
Проект перепланировки разрабатывается организацией или индивидуальным предпринимателем, вступившими в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющими свидетельство о допуске к таким работам. Организация или предприниматель, разработавшие проект согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).
Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Далее в зависимости от возможного способа согласования перепланировки последовательность действий будет различна.

А. Легализация самовольной перепланировки в административном порядке
Если предварительно на консультации было решено, что легализация самовольной перепланировки возможна в административном порядке, то рекомендуем следующее.

Шаг 3А. Подготовьте пакет документов и представьте его в орган, осуществляющий согласование перепланировки.
При обращении в указанный орган представляются, в частности, следующие документы:

а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

б) правоустанавливающие документы на квартиру:

• свидетельство о праве собственности, договор социального найма;
• выписка из домовой книги;

в) согласие всех собственников помещения или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;

г) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после осуществления перепланировки);

д) проект или эскиз перепланировки;

е) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

ж) заключения компетентных органов (СЭС, пожнадзора, Роспотребнадзора, архитектурно-планировочного управления).

и) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдается расписка.

Шаг 4А. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании.
Орган, осуществляющий согласование, принимает решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе. Срок принятия этого решения может занять более месяца. Через несколько дней после принятия решение направляется заявителю.

Б. Легализация самовольной перепланировки в судебном порядке
Если предварительно на консультации было решено, что согласование перепланировки возможно только в судебном порядке, или орган, принимающий решение о согласовании перепланировки, отказал вам в ее согласовании и вы не согласны с отказом, то нужно обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии или с заявлением об обжаловании решения органа, отказавшего в согласовании перепланировки.
Для обращения в суд рекомендуем следующее.

Шаг 3Б. Направьте в суд исковое заявление или заявление об обжаловании решения об отказе в согласовании перепланировки.
В суд представляются следующие документы (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ):

а) исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии или заявление об обжаловании решения органа, отказавшего в согласовании, — оригинал и копия для ответчика;

б) квитанция об уплате госпошлины в размере 200 руб. (пп. 3 и 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

в) правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор социального найма);

г) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после осуществления перепланировки);

д) проект или эскиз перепланировки жилого помещения;

е) договор с проектной организацией, заключения Роспотребнадзора, СЭС и пожнадзора;

ж) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования.

Документы из п. п. «в» — «ж» могут быть представлены в подлиннике или в виде заверенных копий. Также нужно приложить копии этих документов для ответчика.

Шаг 4Б. Примите участие в судебном заседании.
При этом в суде необходимо будет доказать, что:

1. незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
2. незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
3. лицо, осуществившее самовольную перепланировку, предприняло все возможные действия для получения разрешения на перепланировку (ст. ст. 55, 56 ГПК РФ).

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Если с ходатайством о назначении экспертизы обратилась одна из сторон, то она несет расходы по экспертизе (ст. ст. 79, 96 ГПК РФ).

Шаг 5Б. Получите решение суда и представьте его в БТИ для внесения изменений в техническую документацию жилого помещения.
Как правило, решение суда вступает в силу через 1 месяц после принятия (ст. ст. 209, 258 ГПК РФ).

Если у вас нет времени и желания заниматься узакониванием самовольной перепланировки самостоятельно, вы можете обратиться к посреднику (организации или физическому лицу), оказывающему услуги по легализации перепланировки в административном порядке или представляющему интересы в суде. Для этого необходимо выдать доверенность и представить имеющиеся документы. Стоимость услуг посредника в г. Москве составляет от 15 000 руб.