Как перевести жилое помещение в нежилое?

Перевести жилое помещение в разряд нежилых вы сможете, если переводимое помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Если ваше жилое помещение находится на втором этаже и выше, то перевести его в нежилое возможно, только если ниже расположены нежилые помещения (п. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Вход в будущее нежилое помещение должен быть отдельным, изолированным от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность такой вход построить.
В помещении никто не должен быть зарегистрирован и проживать. Также помещение не должно быть обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
Для согласования перевода жилого помещения в нежилое рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа. Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования в качестве магазина, офиса и другого вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и пожнадзора по месту нахождения помещения. Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление»).
Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе помещения рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.
Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (либо у ИП), имеющей свидетельство СРО о допуске к проектным работам. При разработке проекта исполнитель (организация либо ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, пожнадзоре) и получить соответствующие разрешения.
Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Решение оформляется в виде выписки из протокола общего собрания собственников (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Шаг 2. Подготовьте пакет документов:

• заявление о переводе жилого помещения в нежилое в двух экземплярах;
• правоустанавливающие документы на помещение (оригиналы или нотариально засвидетельствованные копии договора купли-продажи (мены, дарения) или свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на помещение);
• документы БТИ (технический паспорт на помещение, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, экспликацию);
• проект переустройства или перепланировки переводимого помещения в двух экземплярах (п. 2 ст. 23 ЖК РФ; п. 3.1 Регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП).

Вы вправе не получать документы БТИ, в этом случае органы, уполномоченные на согласование перевода, обязаны запросить эти документы самостоятельно. Вы также можете не представлять правоустанавливающие документы, если права на помещение зарегистрированы в ЕГРП (п. 2.1 ст. 23 ЖК РФ). Если у вас есть свидетельство о праве собственности, значит, права на помещение точно зарегистрированы в ЕГРП. Однако практика показывает, что для экономии времени рекомендуется собрать документы самостоятельно.

Шаг 3. Представьте пакет документов в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование перевода жилого помещение в нежилое, и получите уведомление

В Москве эту функцию осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда (далее — Департамент) по принципу «одного окна» (п. 2.1 Регламента).
Вы можете представить документы в орган местного самоуправления лично либо через уполномоченного представителя (в Москве — в Департамент). Вы также можете подать документы через многофункциональный центр предоставления государственных услуг (МФЦ). Узнать о ближайшем МФЦ вы можете в органе местного самоуправления или в Интернете.
Вам должна быть выдана расписка (выписка из электронного журнала регистрации) о том, что вы представили документы. Срок рассмотрения документов составляет не более 45 рабочих дней. Орган местного самоуправления (в Москве — Департамент) рассматривает документы бесплатно.
Если перевод согласован, орган местного самоуправления (в Москве — Департамент) выдаст вам уведомление о переводе жилого помещения в нежилое.
Если в согласовании отказано, выдается уведомление об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано у руководителя органа местного самоуправления (в Москве — у руководителя Департамента) либо в суде.
Документ, подтверждающий принятое решение, должен быть выдан вам лично или вашему представителю по доверенности либо направлен по вашему адресу, указанному в заявлении.

Шаг 4. Проведите переустройство и (или) перепланировку и получите акт приемочной комиссии

Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в уведомлении, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, утверждаемый органом местного самоуправления. Для его получения необходимо по завершении всех работ подать заявление в орган местного самоуправления (в Москве — в Департамент). На основании данного заявления орган местного самоуправления формирует комиссию. Комиссия проводит осмотр помещения и подтверждает завершение переустройства (перепланировки) актом. Получение акта занимает от двух недель до двух месяцев. Плата не взимается.

Шаг 5. Получите новое свидетельство о праве собственности на переведенное помещение

Новое свидетельство о праве собственности вы можете получить в территориальном отделении Росреестра по месту нахождения переведенного помещения. Срок выдачи свидетельства — 20 дней. Стоимость — 200 руб. (госпошлина, пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В Росреестр вам необходимо представить:

• заявление;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• если документы подаются через представителя — доверенность (оригинал и копию).

Дополнительно вы также можете (но не обязаны) представить документы БТИ. Если вы этого не сделаете, территориальное отделение Росреестра обязано самостоятельно запросить указанные документы в БТИ.

Если у вас нет времени либо желания ходить по инстанциям, вы можете обратиться в организацию, оказывающую услуги по согласованию перевода. Для этого потребуется представить посреднику необходимые документы и оформить доверенность. Стоимость услуги зависит от помещения и может составлять от 50 000 руб. до 1 500 000 руб.