На сегодняшний день во многих регионах России насчитываются десятки тысяч семей, так и не получивших долгожданное жилье. Долгое время этой острой проблемой занимались почти исключительно региональные власти, однако в последнее время стало очевидно, что приложенных ими усилий недостаточно. Поэтому теперь свои основные надежды пострадавшие от собственной доверчивости, несовершенства законодательства и махинаций жуликов горе-инвесторы возлагают на федеральные власти.
Жертвами жилищных афер за последнее время стали тысячи людей в разных уголках России. Крах многочисленных жилищных пирамид оставил без денег и крыши над головой жителей Москвы и Подмосковья, Ставрополья, Воронежа и Перми, Сочи, Краснодара и Анапы.
В настоящее время в России насчитывается приблизительно 80 тысяч семей, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Особенно тяжелая ситуация сложилась в московском регионе. По данным Генпрокуратуры, в столице и области от недобросовестных застройщиков пострадало примерно 35 и 20 тысяч семей. Термин «приблизительно» в данном случае вполне уместен, так как одним из камней преткновения во взаимоотношениях представителей обманутых дольщиков и органов государственной власти долгое время являлось расхождение в оценке числа пострадавших от деятельности недобросовестных фирм-застройщиков.
Сегодня эта проблема, похоже, все-таки решена — списки составлены, и, как подтвердила представитель Ассоциации пострадавших соинвесторов Ирина Тарасенко, на сегодняшний день «в Москве и области реально взяты на контроль все объекты, где были зафиксированы случаи афер и недостроя и списки тех, кто пострадал, действительно, утверждены и дополняются».
Однако то, что власть и представители обманутых дольщиков пришли к согласию хотя бы относительно числа пострадавших, еще не означает, что решение проблемы близко к завершению, и люди вскоре получат долгожданное жилье. Работа ведется, но людей не устраивает то, как процесс идет, так как их заставляют перезаключать инвестиционные договора, и тут возникает много разочарований.
Сегодня можно выделить несколько основных видов нарушений прав соинвесторов. Во-первых, прямое мошенничество, когда руководители строительных, финансовых или риэлтерских организаций скрываются с незаконно присвоенными средствами. Во-вторых, это многочисленные случаи двойных-тройных продаж одних и тех же квартир, что, в случае доказанности умышленного характера действий, также является мошенничеством. В третьих, несоблюдение сроков строительства или полное прекращение строительства объектов, в том числе связанное с неэффективным использованием привлеченных финансовых средств граждан. В четвертых, несоблюдение сроков или полное прекращение строительства объектов, связанное с нецелевым использованием привлеченных денежных средств граждан, в том числе путем перенаправления их на другие строительные объекты. В пятых, юридически необоснованные требования застройщиков по внесению гражданами дополнительных доплат. И, наконец, шестое — «самое невинное» нарушение: низкое качество жилья, передаваемого гражданам по договорам долевого участия.
По мнению многих экспертов, столичные и подмосковные власти во многом сами виноваты в возникновении данной проблемы. Ведь одной из причин, влияющих на невозможность гражданам реализовать свое право на жилье путем инвестирования в новое строительство, явилось отсутствие должного контроля со стороны органов госвласти различного уровня., а в целом процесс строительства новых жилых домов регулируется очень сложным механизмом взаимоотношений органов власти и застройщиков.
Например, сам процесс выделения земельного участка под строительство начинается с издания органом власти отдельного распорядительного акта, а любой инвестпроект, реализация которого происходит за счет внебюджетных средств, содержит положение о распределении долей по окончанию строительства. В Москве процент жилых помещений, передаваемых городу по окончанию строительства, колеблется от 20% до 40%. Если брать какой-нибудь конкретный объект, то его строительство фактически осуществляется за счет средств инвестора. И практика показывает, что частные инвесторы-дольщики не имеют реальной возможности влиять на процесс строительства и контролировать целевое использование внесенных ими средств. А такой контроль может и должен осуществляться органами власти. Поэтому, по мнению экспертов Московского общества потребителей, в случае надлежащего контроля власти за ходом строительства и реализацией инвестпроектов, практически бы не были бы созданы условия для возможных махинаций. Власти же, в том числе столичные и подмосковные, данную ситуацию в регионе запустили.
Поэтому разбираться с этой достаточно запутанной и запущенной ситуацией приходится уже не только региональным, но и федеральным властям. При Минрегионе будет создана специальная рабочая группа для решения проблем обманутых соинвесторов строительства жилья. В рабочую группу войдут один из его заместителей и один из помощников, депутаты Госдумы, которые уже активно занимаются этой проблемой, а также представители Ассоциации пострадавших соинвесторов.
Справедливости ради стоит отметить, что горе-инвесторы сами отчасти виноваты в своих проблемах. Так, например, чтобы избежать подобных ситуаций в Московском обществе защиты потребителей прямо советуют внимательно изучать все документы, в том числе и инвестконтракт, прежде чем подписывать договор с застройщиком. Ну, а если контракт подписан, но по каким-либо причинам его выполнение срывается застройщиком, то имеются существенные юридические основания требовать компенсации или соблюдения прописанных условий.
Так, вступивший в силу с апреля 2005 года ФЗ «Об участии в долевом строительстве» прямо и непосредственно возлагает на застройщика обязанность указывать в договоре срок сдачи объекта. Соответственно, те, кто не получил свои законные квартиры точно в срок, должны требовать с застройщика неустойки и компенсации, размер которых весьма существенен (правда, относится это к договорам, заключенным еще до вступления закона в силу). Аналогично и с другими нарушениями. Так, за допущенный строителями брак, необходимо требовать возмещение на основании статей Гражданского кодекса и закона «О защите прав потребителей».