В договоре участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены следующие обязательные условия:
- предмет договора;
- объект долевого строительства;
- срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства участнику долевого строительства;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Предмет договора
Предмет договора — это обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Объект долевого строительства
В договоре нужно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости (пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Для этого в договоре указывают наименование объекта недвижимости (например, квартира), его состав (например, количество комнат в квартире) и проектную площадь в соответствии с проектной документацией. Также нужно привести адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, и указать расположение объекта в нем (например, указать конкретную секцию дома и этаж).
Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).
Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), состоящая из 1 (одной) комнаты (проектная общая площадь __ кв. м), расположенная в многоквартирном доме, находящемся по адресу: ____________(секция ___) на ___ (___) этаже, со строительным номером ______ (_____) согласно описанию объекта долевого строительства (Приложение N 1 к настоящему Договору) и его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома (Приложение N 2 к настоящему Договору), создаваемая с привлечением денежных средств участника долевого строительства и подлежащая передаче ему без внутренней отделки с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в Приложении N 3 к настоящему Договору, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
Срок, в который застройщик передаст объект долевого строительства участнику долевого строительства
В договоре должен быть указан срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (пп. 2 п. 4 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Застройщик обязуется обеспечить сдачу многоквартирного дома приемочной комиссии по окончании строительства в срок не позднее «___»_______ 2013 г.
Застройщик обязуется в срок не позднее 2 (двух) месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи, который подписывается сторонами.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
Цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В договоре можно указать стоимость всего объекта долевого строительства или формулу расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.
Цену можно уплатить единовременно или в период, указанный в договоре, который исчисляется годами, месяцами или неделями (пп. 3 п. 4 ст. 4, ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства.
Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства _______ рублей 00 коп.
Площадь объекта долевого строительства __ кв. м, что соответствует денежной сумме в размере ____________________ рублей 00 коп. (НДС не облагается). Указанная сумма единовременно перечисляется участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика в срок до «___»______ 2013 г.
Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Гарантийный срок на объект долевого строительства
Нужно указать конкретный гарантийный срок для объекта долевого строительства (пп. 4 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Следует учитывать, что условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (п. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет ____ лет с даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет ____ года с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.