Одним из основных условий договора аренды является его возмездность — имущество передается в пользование за плату. Поэтому в договоре аренды в обязательном порядке должны быть определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Что касается договора аренды зданий и сооружений, то статья 654 Гражданского кодекса РФ относит и размер арендной платы к существенным условиям договора, то есть при если в письменной форме условия о размере арендной платы сторонами не согласовано, то договор аренды здания (сооружения) признается незаключенным.
Пункт 2 статьи 614 ГК РФ устанавливает следующие виды арендной платы:
— конкретная денежная сумма, которая вносится арендатором периодически или единовременно;
— установленная сторонами доля доходов или продукции, которые получаются в результате использования арендованного имущества;
— предоставление арендатором в качестве платы определенных услуг;
— передача арендодателю определенной вещи в натуре – в собственность или аренду;
— возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.
Несмотря на такое разнообразие видов арендной платы, любой из них должен быть выражен в денежном эквиваленте – даже если в качестве арендной платы будет выступать оказание услуг, то в договоре надо будет указать и их стоимость. Надо также помнить, что от размера арендной платы непосредственно зависит величина налога на добавленную стоимость.
Согласно статье 317 ГК РФ, стороны договора аренды, как и другого обязательства, могут предусмотреть, что оплата аренды производится в рублях, но эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах – сумма, подлежащая уплате в рублях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, либо этот курс устанавливается договором аренды.
Размер арендной платы может меняться в течение всего срока действия договора аренды, если на то имеется соглашение сторон. В одностороннем порядке размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не установлено в договоре аренды. Если же другая сторона возражает против такого изменения, то спорный вопрос разрешается в судебном порядке
Согласно действующему законодательству, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества, а потому арендодатель не несет ответственности за недостатки имущества, о которых он предупредил арендатора при заключении договора аренды, или которые арендатор мог обнаружить. во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. В прочих ситуациях ответственность за недостатки арендованного имущества, в частности, за те, которые препятствуют использованию имущества по назначению, несет арендодатель.
В таких случаях арендатор имеет право требовать от арендодателя либо устранения недостатков имущества, либо возмещения расходов на устранение этих недостатков, либо просто удержать сумму понесенных им расходов в счет арендной платы; либо уменьшения размера арендной платы, либо досрочного расторжения договора.
С другой стороны, если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.