До 1 марта 2013 г. договоры купли-продажи жилых помещений — жилого дома, квартиры или их частей подлежали обязательнойгосударственной регистрации.
Начиная с 1 марта 2013 г. все указанные договоры государственной регистрации не подлежат (ст. 558 ГК РФ).
Однако переход права собственности на недвижимость по данным договорам по-прежнему подлежит регистрации, поэтому подавать документы в регистрирующий орган — территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр) необходимо (ст. 551 ГК РФ).
Для осуществления сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, а также документы, подтверждающие личности сторон сделки:
- договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (или долю в квартире).
Данные документы должны находиться у продавца (ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ); - документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ — паспорт; для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт; для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении (ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Шаг 2. Закажите и получите документы БТИ:
- кадастровый паспорт;
- экспликацию;
- поэтажный план.
Шаг 3. Получите единый жилищный документ и выписку из домовой книги.
Предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.
Шаг 4. Получите справку жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам и копии финансового лицевого счета.
Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.
Шаг 5. Получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а также согласие органов опеки и попечительства.
Согласие необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью.
При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение) согласие супруга на ее продажу не требуется.
Согласие удостоверяет нотариус (платно).
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, независимо от того, включены ли они в свидетельство о праве собственности, необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца).
Шаг 6. Закажите и получите выписку из ЕГРП.
Выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в территориальном отделении Росреестра в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180).
Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца и никаких ее обременений не зарегистрировано.
Шаг 7. Составьте договор купли-продажи квартиры.
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества, — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 6 ст. 12 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Особенность договора купли-продажи квартиры — в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.
Шаг 8. Подайте документы на государственную регистрацию.
Заявление на государственную регистрацию заполняется и подписывается непосредственно в территориальном отделении Росреестра перед подачей документов.
Госпошлину за государственную регистрацию можно уплатить в отделении Росреестра. В настоящее время размер пошлины составляет 1000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Шаг 9. Получите документы после регистрации.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать месячного срока со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. При этом в г. Москве срок государственной регистрации прав на объекты жилого фонда не должен превышать 12 календарных дней (Приказ Управления Росреестра по Москве от 29.03.2012 N 132).