Долевое строительство в российских реалиях всегда в той или иной степени являлось делом рискованным, в том числе в связи со слабым законодательным регулированием соответствующих вопросов.
Пострадавшими, как это часто бывает, всегда становятся слабые, то есть в данном случае это дольщики, которые инвестируют свои денежные средства в долевое строительство с желанием хоть как-то сэкономить из-за непомерной стоимости квадратных метров, особенно это касается больших российских городов.
В настоящее время дольщиков, которые после вложения денежных средств долгие годы не могут получить недвижимость в собственность, великое множество.
Обиты все пороги государственной власти, написаны иски, жалобы, заявления о преступлениях, но дольщики как были ни с чем, так и остались у разбитого корыта.
Мало того, что дольщики потеряли свои сбережения, так некоторые из них для покупки новой квартиры продали старую, которая являлась единственным их жильем.
В связи с этим многие дольщики остались без жилых помещений, практически проживая на улице.
Самое обидное в данной ситуации для дольщиков то, что им уже никто не поможет: ни суды, ни прокуратура, ни полиция, так как того, кто украл их деньги, уже и след простыл, а больше денежные средства истребовать не с кого.
При этом дольщикам еще необходимо доказать в судах свое право на недвижимость, которая оплачена, а если речь идет о взыскании с застройщика-банкрота инвестированных денежных средств, то тут как говорится ловить нечего.
Судебная практика.
1. 26 сентября 2012 г. дольщик обратился в рамках дела о банкротстве к застройщику ООО «ПолиАнтиКорСтрой» в арбитражный суд с исковым заявлением о признании за дольщиком права собственности на недвижимость.
Определением суда первой инстанции от 14.11.2012, оставленным Постановлением суда апелляционной инстанции без изменения от 12.02.2013, в удовлетворении заявленных требований дольщику было отказано.
Дольщик, не согласившись с решением судов, подал кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа.
Своим Постановлением от 27.08.2013 по делу N А21-12765/2009 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа оставил Определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2012 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу N А21-12765/2009 без изменения, а кассационную жалобу дольщика — без удовлетворения.
В обоснование своих доводов Арбитражный суд Северо-Западного округа указал на то, что суды первой и апелляционной инстанций правильно сослались на п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», согласно которому до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения); до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
2. В соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Московской области от 21 августа 2013 г. по делу N А40-27589/08-74-86 дольщику отказано в удовлетворении исковых требований в признании права собственности на жилое помещение.
Согласно указанному Постановлению, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что для удовлетворения иска дольщика отсутствует совокупность обстоятельств, предусмотренных п. 8 ст. 201.11 ФЗ «О банкротстве (несостоятельности)», в том числе в отношении недвижимости должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Таким образом, в вышеприведенных примерах за дольщиками не было признано право собственности на недвижимость, что гарантирует дольщикам дальнейшие проблемы при отстаивании своих интересов, в том числе по вопросу признания права собственности на объекты недвижимости или возврата инвестированных денежных средств в недвижимость.
Обеспечение интересов дольщиков при внесении изменений в законодательство.
Если у дольщиков, которые ранее вложили свои денежные средства и прогорели, немного шансов восстановить свои потери, то в настоящее время, в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», у потенциальных дольщиков появилось больше гарантий при заключении договоров долевого строительства с застройщиками.
Согласно Федеральному закону N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками должен быть указан в самом договоре долевого строительства.
В соответствии с изменениями в законодательство обеспечением по договору долевого строительства, помимо залога и поручительства, добавлен новый вид обеспечения интересов дольщиков в виде страхования гражданской ответственности застройщика.
Представляется интересным для исследования способ обеспечения обязательств застройщика в виде поручительства банка (с новыми требованиями) и способ обеспечения обязательств в виде страхования гражданской ответственности застройщика.
При этом следует сразу отметить, что, согласно ст. 4 Федерального закона N 294-ФЗ, которой вносятся изменения в ст. 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика можно обеспечить исключительно обязательства по передаче жилого помещения дольщику и не более.
Поручительство банков по договорам долевого строительства.
В соответствии с изменениями, вносимыми в законодательство, по новым правилам поручительство банка может быть представлено только в том случае, если банк в том числе ведет свою деятельность не менее пяти лет, уставный капитал банка не менее 200 миллионов рублей, собственных средств у банка не менее одного миллиарда рублей и др.
Кроме того, срок договора поручительства должен превышать на два года дату передачи объекта недвижимости от застройщика к дольщику по договору долевого строительства.
Застройщик обязан раскрывать информацию о поручителе дольщику, что является возможностью для дольщика самостоятельно принять решение, доверять ли такому банку как поручителю или поискать другой объект недвижимости с более надежным застройщиком и поручителем.
Страхование гражданской ответственности застройщиков.
Другой способ обеспечения интересов дольщика — это страхование гражданской ответственности застройщика. В данном случае к страховым компаниям, так же как и к банкам, предъявляются определенные требования.
В частности, срок осуществления деятельности страховой компании не должен быть меньше пяти лет, наличие собственных средств у страховой компании не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставный капитал страховой компании должен быть не менее чем 120 миллионов рублей.
Страхование должно быть произведено только за счет застройщика, а при наступлении страхового случая страховую сумму должны получить именно дольщики, а не кредитные организации или еще кто-либо.
Отдельно следует отметить возможность взаимного страхования застройщиков, так как это является одним из возможных способов страхования гражданской ответственности застройщиков.
С целью взаимного страхования застройщики могут создать общество взаимного страхования, и в случае если наступает страховой случай (банкротство застройщика), то дольщик при условии непередачи ему недвижимости в собственность вправе получить страховое возмещение на основании страховки общества взаимного страхования гражданской ответственности.
Положительные стороны при обеспечении интересов дольщиков.
1. Изменения законодательства, которыми предусмотрено ужесточение требований к поручителям (банкам) по договорам долевого строительства, являются положительным моментом для потенциальных дольщиков, так как более крупные кредитные организации, предоставляющие свое поручительство, несомненно, представляют более весомую гарантию для дольщиков в случае проблем с застройщиком.
При этом следует учесть, что крупная и стабильная кредитная организация никогда не выдаст поручительство по сделке неизвестно кому. В таких случаях для кредитной организации станет определяющим моментом хорошее финансовое состояние застройщика, его положительная кредитная история и деловая репутация.
С этой целью банки, как правило, настаивают, чтобы компании, в том числе и застройщики, открывали счета именно в этих банках для определения финансового положения компании, что можно сделать, имея представление о суммах оборотов денежных средств на счетах застройщиков, о других сведениях и документах застройщика.
Только после определения финансового состояния застройщика банк может поручиться за него и никак иначе, что является хорошим сигналом для дольщика при принятии решения об инвестировании денежных средств в недвижимость, в том числе на стадии котлована, когда цена за метр еще приемлемая.
2. Страхование гражданской ответственности застройщиков является хорошим обеспечением интересов дольщиков при инвестировании денежных средств в строительство.
Любая страховая компания, так же как и банк, при поручительстве не будет страховать деятельность ненадежного застройщика, так как банкротство застройщика или другие его проблемы всем грузом лягут на страховую компанию, которая в случае непередачи жилого помещения дольщикам обязана произвести соответствующие страховые выплаты.
В связи с этим можно не сомневаться в том, что до принятия решения о страховании гражданской ответственности застройщика страховая компания соберет все возможные сведения и документы в отношении застройщика, проверит его деловую репутацию и только после этого, возможно, примет решение о страховании.
В случае, если риски страхования велики, застройщику может быть отказано в страховании гражданской ответственности.
Недостатки обеспечения интересов дольщиков в результате предоставления поручительства или страхования гражданской ответственности застройщиков.
1. Любое инвестирование является мероприятием с определенными рисками, в том числе это касается инвестирования денежных средств в недвижимость по договорам долевого строительства.
При этом даже поручительства банков или страхование гражданской ответственности застройщиков не могут на сто процентов гарантировать дольщику безопасность вложений, так как те же банки или страховые компании время от времени прекращают свою деятельность.
Риски, связанные с прекращением деятельности банка или страховой компании, не относятся только к мелким организациям, и тому живой пример в виде отзыва лицензии Центральным банком РФ у Мастер-Банка, который, по некоторым данным, входил в сотню лучших российских банков.
Схожие проблемы бывают и у крупных страховых компаний, которые в результате управленческих ошибок или по другим причинам прекращают страховые выплаты в ущерб клиентам.
2. Второй и не менее существенный недостаток поручительства и страхования гражданской ответственности — это нежелание банков и страховых компаний исполнять свои обязательства в принципе, только если суд не вынесет соответствующее решение, тогда проблем возникнуть не должно. С этой целью у каждого банка и страховой компании есть целый штат высококвалифицированных юристов, задача которых — найти любую возможность или зацепку с целью невыплаты соответствующих сумм, что гарантирует тому же дольщику проблемы в суде при защите своих интересов.
При этом обычному гражданину придется столкнуться в суде с профессиональными юристами, и можно не сомневаться в том, что сроки по выплатам как минимум будут максимально задержаны, а при негативном развитии ситуации суд может отказать дольщику в удовлетворении заявленных исковых требований.
В любом случае, если наступит страховой случай или необходимо будет взыскать денежную сумму с поручителя, можно спрогнозировать проблемы для дольщиков в виде потерянного времени, нервов и сил на доказывание своей правоты.
3. Существенным недостатком в результате ужесточения требований к поручителям и возможности страхования гражданской ответственности застройщиков является то, что свои расходы на поручительство или страховку (ничего не бывает бесплатным) застройщик переложит на плечи дольщиков по договорам долевого строительства путем закладывания их в цену на недвижимость.
4. Дополнительным негативным фактором для дольщиков будет являться возможное мошенничество со стороны застройщиков, в том числе в результате подделки документов о поручительстве и страховке.
Не секрет, что многие застройщики таковыми не являются, а компании создаются только с той целью, чтобы на первых порах собрать денежные средства с дольщиков и впоследствии прекратить свою деятельность.
При этом организаторы преступлений с денежными средствами дольщиков в основной своей массе исчезнут еще до того, как будут поданы заявления о преступлениях в полицию.
Рекомендации дольщикам, исполнение которых снижает степень риска при инвестировании денежных средств в недвижимость.
В любой ситуации дольщику в первую очередь необходимо надеяться на себя при принятии решения об инвестировании денежных средств в недвижимость, и с этой целью потенциальному дольщику можно рекомендовать следующее.
1. Выбирая объект недвижимости и застройщика, обращайте внимание на то, каким способом застройщик будет обеспечивать интересы инвесторов поручительством или страхованием гражданской ответственности.
2. Если передача недвижимости дольщику обеспечивается поручительством, то обратите внимание на банк, который предоставляет это поручительство, его деловую репутацию, банковский рейтинг и др.
Если это возможно, то желательно, чтобы банк по рейтингу был не ниже пятидесятой строки, так как риск отзыва у банка лицензии с таким рейтингом минимален (в сравнении с другими мелкими банками).
Желательно, чтобы банк был с государственным участием.
3. То же самое касается и страховой компании, которая должна иметь положительную деловую репутацию, быть крупной и желательно с государственным участием.
4. Если есть такая возможность, проверьте, не является ли застройщик лицом, каким-либо образом связанным с банком или страховой компанией, которые предоставляют обеспечение.
В случае выявления связей между застройщиком и банком (страховой компанией) необходимо понимать, что если застройщик обанкротится, то высока вероятность того, что и у связанных с застройщиком банков или страховых организаций могут появиться проблемы с выплатами по обязательствам.
5. Для исключения мошенничества со стороны застройщика потенциальному инвестору (дольщику) необходимо проверять сведения и документы, которые предоставляет застройщик в рамках заключения договора долевого строительства. В том числе проверять необходимо документы в отношении поручителей и страховщиков путем направления письменных запросов в соответствующие организации с целью получить от них подтверждение о выдаче поручительства застройщику или о страховании гражданской ответственности застройщика.
Общие рекомендации.
Можно констатировать, что ужесточение требований к поручителям-банкам, а также возможность страхования гражданской ответственности застройщика — меры нужные, но запоздалые применительно к тем дольщикам, которые уже пострадали ранее.
Остается нерешенной проблема с преступными действиями застройщиков в отношении дольщиков, проблема, которую необходимо решать дополнительными мерами, в том числе разработкой и ведением реестра застройщиков, лицензированием деятельности застройщиков и другими способами.
В целом в настоящее время инвестирование денежных средств по договорам долевого строительства остается достаточно рискованным мероприятием (особенно на стадии котлована), даже несмотря на попытки государства защитить интересы дольщиков, и такая ситуация будет сохраняться до того момента, пока жизнь не докажет обратное, на что надо надеяться и к чему необходимо стремиться.
Четверг, 10.10.2024